「不動産を売りたいけど、仲介手数料っていったいいくらかかるの？」
「長年空き家になっている実家をなんとかしたいけど、費用が不安…」

そんな悩みを抱えているのは、あなただけではありません。

 

不動産売却では、仲介手数料をはじめとするさまざまな費用が発生します。特に仲介手数料は数十万円〜数百万円になるケースもあり、「知らなかった」では済まない大きな出費です。

 

この記事では、30代〜80代の男女問わず不動産を売却したい方に向けて、仲介手数料の相場・計算方法・料金比較表・メリット・デメリットをわかりやすくまとめています。また、訳あり物件・空き家・長期間売れない物件でお悩みの方に向けた情報も詳しくご紹介します。

 

さらに、訳あり不動産の買取専門店【ラクウル】（運営：株式会社ネクサスプロパティマネジメント）や、複雑な法律問題を抱えた不動産売却の心強い味方である弁護士法人ガイアについても詳しく解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。

1. 不動産売却の仲介手数料とは？基本の仕組み

仲介手数料とは「成功報酬」

仲介手数料とは、不動産会社（仲介業者）が売主と買主の間に入り、物件の紹介・交渉・契約手続きなどをサポートしてくれることへの対価として支払う費用です。

重要なのは、仲介手数料は「成功報酬」であるという点です。つまり、売買が成立した場合にのみ発生し、売却活動中に不動産会社が行った広告費・営業費・人件費なども含まれた報酬となります。売却が成立しなかった場合は原則として支払い不要です。

仲介手数料は法律で上限が決められている

仲介手数料は不動産会社が自由に決めてよいわけではありません。宅地建物取引業法（宅建業法）によって、受け取ることができる上限額が法律で定められています。

この「上限額＝必ず支払う金額」というわけではありませんが、多くの不動産会社が上限額を請求するのが実態です。逆に言えば、上限を超える手数料を請求された場合は違法になります。

売主・買主どちらが払うのか

不動産売買では、売主と買主がそれぞれ自分が依頼した不動産会社に仲介手数料を支払うのが一般的です。仲介手数料は原則として「片方が両方分を負担する」というものではなく、各自が契約した仲介業者に対して支払います。

ただし、同一の不動産会社が売主・買主の両方を担当する「両手仲介」の場合、その会社は売主・買主の双方から手数料を受け取ることになります。

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2. 仲介手数料の相場・計算方法（速算式）

仲介手数料の計算式

売買価格が400万円を超える場合、次の速算式で仲介手数料の上限を計算できます。

たとえば、売買価格が3,000万円の場合：

• 3,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 96万円（税抜き）
• 96万円 × 1.1 ＝ 105万6,000円（税込み）

なお、売買価格が200万円以下・200万円超400万円以下の部分については、それぞれ異なる上限率が設定されています。速算式「売買価格×3%+6万円」は、これらを一括で計算できる便利な式です。

売買価格別の法定上限レート

売買価格の区分	仲介手数料の上限率
200万円以下の部分	売買価格の5%以内
200万円超〜400万円以下の部分	売買価格の4%以内
400万円超の部分	売買価格の3%以内

出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
（参考：国土交通省 告示）

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3. 【早見表】売却価格別・仲介手数料一覧（料金比較）

下の早見表で、あなたの物件価格に対応する仲介手数料の上限額（税込）をすぐに確認できます。

売却価格	仲介手数料の上限（税抜）	仲介手数料の上限（税込・10%）
500万円	21万円	23万1,000円
800万円	30万円	33万円
1,000万円	36万円	39万6,000円
1,500万円	51万円	56万1,000円
2,000万円	66万円	72万6,000円
2,500万円	81万円	89万1,000円
3,000万円	96万円	105万6,000円
4,000万円	126万円	138万6,000円
5,000万円	156万円	171万6,000円

※上記は速算式「売買価格×3%+6万円+消費税10%」で算出。400万円超の物件が対象。実際の手数料は各不動産会社との合意によって変わる場合があります。
参考：SUUMO 不動産売却ガイド / 三井のリハウス

シミュレーション例：2,000万円の戸建てを売却した場合

• 2,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 66万円（税抜き）
• 66万円 × 1.1 ＝ 72万6,000円（税込み）

これが売主の支払い上限額です。買主も別途同額の仲介手数料を自分の担当業者に支払うため、業界全体では合計144万円以上が動くことになります。不動産売却は費用の把握から始めましょう。

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4. 2024年7月改正！空き家・低廉物件の仲介手数料特例

800万円以下の物件は特例で上限が上がった

2024年7月1日より、売買価格800万円以下の「低廉な空き家等」（宅地または建物）に関する仲介手数料の上限が改定されました。

従来は400万円以下の物件の仲介手数料上限が最大18万円（税抜き）だったところ、改正後は売主・買主それぞれから最大30万円（税抜き）＝税込33万円まで受領できるようになりました。

この改正の背景には、低価格物件の仲介は手間がかかるにもかかわらず手数料収入が少なく、不動産会社が取り扱いを敬遠しがちだった問題があります。空き家問題の解消に向けた国の取り組みの一環として実施されました。

出典：国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」

低廉物件（〜800万円）の仲介手数料早見表

売却価格	通常の上限（税込）	特例適用後の上限（税込）
100万円	5万5,000円	33万円
200万円	11万円	33万円
400万円	19万8,000円	33万円
500万円	23万1,000円	33万円
800万円	33万円	33万円（同額）

※特例は2024年7月1日以降に契約した物件が対象。売主の同意が前提。
参考：SUUMO 不動産売却ガイド / 売買の窓口

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5. 仲介手数料を支払うタイミングはいつ？

一般的な2回払い

仲介手数料は、売買が成立した後に支払います。一般的には以下の2回に分けて支払うケースが多いです。

1. 売買契約締結時：仲介手数料の半額（約50%）
2. 物件の引き渡し時：残りの半額（約50%）

ただし、引き渡し時に一括で支払うケースや、契約時に全額支払うケースもあります。事前に不動産会社と支払いタイミングを確認しておくことが大切です。

売買が不成立になった場合

売買が成立しなかった場合、仲介手数料は原則として発生しません。「成功報酬」であるためです。ただし、売主の都合で契約を解除した場合などは手付金の没収や違約金が発生することがあるため、契約内容の確認は必須です。

支払い方法

仲介手数料の支払い方法は、多くの場合現金・銀行振込のみとなっています。クレジットカードや分割払いに対応している会社は少ないため、事前に手元に現金を用意しておく必要があります。

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6. 仲介手数料のメリット・デメリット比較

仲介（手数料あり）のメリット・デメリット

項目	メリット	デメリット
売却価格	市場価格（相場）に近い価格で売れる可能性がある	仲介手数料が差し引かれるため手取りが減る
売却期間	条件の良い物件は早期に成約することも	買主が見つかるまで数ヶ月〜1年以上かかることも
手続きの手間	不動産会社が広告・交渉・書類作成を代行してくれる	内見対応や打ち合わせに時間が必要
契約後の安心感	専門家が仲介するため取引トラブルが起きにくい	契約不適合責任が残るため売却後もリスクあり
訳あり物件	広く買主を探せるため条件次第では売れることも	売れない・長期化するリスクが高く、手数料も発生

買取（手数料なし）のメリット・デメリット

項目	メリット	デメリット
仲介手数料	不動産会社が直接買取るため手数料が不要	—
売却価格	確実に売れる	市場価格より1〜3割程度低くなりやすい
売却スピード	最短数日〜数週間で現金化できる	売急ぎにより価格交渉力が弱まる場合も
訳あり物件	事故物件・再建築不可・空き家でも買取可能なことが多い	対応できない業者もある。価格が特に低くなりやすい
売却後のリスク	多くの場合、契約不適合責任が免除される	—

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7. 仲介手数料を安くする方法と注意点

①値引き交渉する

仲介手数料の上限は法律で定められていますが、下限は決まっていません。そのため、理論上は値引き交渉が可能です。

ただし、値引き交渉には注意が必要です。不動産会社は手数料を下げた場合、その分の収益が減るため広告活動の縮小や対応の優先度を下げるなど、売却活動への悪影響が出る可能性があります。

②仲介手数料が元々安い会社を選ぶ

中には、仲介手数料を割引している、または無料を謳っている不動産会社も存在します。ただし、無料や割引には「からくり」があることが多いため、次章で詳しく解説します。

③買取を利用する

買取業者に直接売却すれば、仲介手数料は一切かかりません。ただし、売却価格が市場価格よりも低くなる点は理解しておく必要があります。訳あり物件・空き家・相続物件などの場合は特に有力な選択肢です。

④個人間売買を行う（リスクあり）

不動産会社を通さず個人同士で売買する場合も仲介手数料は不要です。ただし、契約書の作成・権利関係の確認・ローンの手続きなど専門的な手続きが多く、トラブルリスクが非常に高いため、専門家に相談することを強くおすすめします。

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8. 仲介手数料以外に不動産売却でかかる費用

不動産売却では仲介手数料だけでなく、さまざまな費用が発生します。売却前に全体のコストをしっかり把握しておきましょう。

費用の種類	概要・目安
印紙税	売買契約書に貼る税金。売買金額によって異なり、例えば1,000万円超〜5,000万円以下なら2万円（軽減税率適用時）
登録免許税（抵当権抹消）	住宅ローンが残っている場合に抵当権を抹消するための税金。1件1,000円（土地・建物で各1,000円）
司法書士費用	登記手続きを依頼する場合の報酬。1〜3万円程度が目安
住宅ローン一括返済手数料	住宅ローンを繰り上げ返済する際の手数料。金融機関によって異なるが数千円〜数万円
譲渡所得税・住民税	売却益（譲渡所得）が出た場合に課税。マイホームなら3,000万円特別控除など特例あり
ハウスクリーニング費用	売却前の清掃費用。5万〜20万円程度（規模による）
引っ越し費用	居住中の物件を売却する場合に発生

これらを合計すると、売却価格の3〜8%程度が諸費用として必要になるケースが多いです。売却益の計算には、こうした費用も含めてシミュレーションしましょう。

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9. 仲介手数料が「無料・半額」の業者は大丈夫？からくりと注意点

無料・半額の主な仕組み

「仲介手数料無料」「半額」を謳う不動産会社が増えています。なぜ無料にできるのか、主な理由は以下の通りです。

1. 両手仲介を前提としている：売主・買主の両方を自社で仲介することで、買主側からの手数料だけで収益を確保。売主側を無料にできる。
2. 売却価格に上乗せしている：手数料無料の代わりに、買主への提示価格に利益を乗せているケースがある。
3. サービスを絞っている：広告費を削減し、最低限のサービスのみ提供することでコストを下げている。

「囲い込み」に注意

両手仲介を狙いすぎると「囲い込み」という問題が発生することがあります。囲い込みとは、不動産会社が意図的に他社からの問い合わせや客付けを拒み、自社だけで売主・買主の両方を担当しようとする行為です。

2025年1月からは国土交通省の通達改正により、囲い込みを行った不動産会社は処分の対象となりました。とはいえ、消費者自身も注意が必要です。

参考：SUUMO 不動産売却ガイド「囲い込みについて」

手数料の安さだけで業者を選ぶのは危険

仲介手数料が安いことは、必ずしも売主にとってメリットになるとは限りません。最終的に「手取り金額がいくらになるか」を基準に業者を選ぶことが重要です。信頼できる業者に依頼し、適切な価格で売却することが最善策です。

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10. 訳あり物件・空き家の売却なら仲介手数料ゼロの買取が選択肢に

訳あり物件とは何か

「訳あり物件」とは、一般的な不動産取引において買主が不安に感じやすい事情を抱えた物件のことを指します。主な種類は以下の通りです。

• 事故物件（自殺・他殺・孤独死などがあった物件）
• 再建築不可物件（建替えができない物件）
• 共有名義・共有持分の物件
• 長期間放置された空き家・ボロ家
• 相続で権利関係が複雑になった物件
• 違反建築物件・旧耐震物件
• 借地権付き物件・底地

このような物件は、通常の仲介では買主が見つかりにくく、長期間売れ残るリスクがあります。それでも固定資産税や管理費は発生し続けます。

買取なら仲介手数料ゼロで確実に売却できる

訳あり物件の売却では、専門の買取業者に依頼することで以下のメリットが得られます。

• 仲介手数料が一切かからない
• 最短数日〜数週間で現金化できる
• 内見対応・清掃・リフォームが不要なケースも多い
• 契約不適合責任が免除されることが多い
• 他社に断られた物件でも買取してもらえる可能性がある

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11. 訳あり不動産買取専門店【ラクウル】（株式会社ネクサスプロパティマネジメント）

ラクウルの特徴①：仲介手数料が不要

一般的な仲介売却では売却価格の3%＋6万円（＋消費税）の手数料が発生しますが、ラクウルは株式会社ネクサスプロパティマネジメントが直接買い取るため、仲介手数料が一切かかりません。たとえば500万円の物件を仲介で売る場合は約23万円の手数料が発生しますが、ラクウルなら0円です。

ラクウルの特徴②：10万人以上の投資家ネットワーク

ラクウルには10万人を超える投資家会員が登録しており、経営者・士業・大手企業の重役など多様な属性の購入希望者と強いパイプを持っています。このネットワークにより、一般市場では売れにくい訳あり物件でも高額買取を実現しています。

ラクウルの特徴③：スピーディーな売却

ラクウルは自社で直接買い取るため、買主を探す必要がありません。そのため通常の仲介（数ヶ月〜1年以上かかることも）と比べて、数日〜数週間での売却完了も珍しくありません。「早く現金化したい」という方に特に適したサービスです。

ラクウルの対応物件一覧

物件の種類	買取対応
事故物件（自殺・他殺・孤独死等）	✅ 対応可
再建築不可物件	✅ 対応可
共有持分・共有名義物件	✅ 対応可
長期空き家・ボロ家・築古物件	✅ 対応可
相続物件（名義変更前も相談可）	✅ 相談可
借地権・底地	✅ 対応可
違反建築物件・旧耐震物件	✅ 対応可
立ち退き問題がある物件	✅ 対応可
農地・山林	⚠️ 要相談（難しい場合あり）

参考：ラクウル公式サイト（会社概要） / 不動産テックラボ「ラクウルの評判・口コミ」

ラクウル利用者の声（一例）

「相続した家が遠方にあり、管理に苦労していました。ほぼメールと電話のやり取りでしたが、相談から3か月かからずに売買契約が決まり、助かりました。担当の方の連絡がマメで、質問への対応がとにかく早く丁寧でした。」
（Googleの評判・口コミより）

「他の不動産業者様がまともに取り組んでくれなかった物件なのですが、投げ出さずに真摯に取り組んでいただきました。数カ月間かかりましたが諦めず、最後まで解決していただけました。大変感謝しております。」
（Googleの評判・口コミより）

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12. 法的トラブルがある不動産は弁護士法人ガイアに相談を

なぜ不動産売却に弁護士が必要なのか

通常の不動産売却は「不動産会社が売却手続きを担当し、登記は司法書士が対応する」という流れが一般的です。しかし、売却に際して法律的なトラブルや権利関係の問題がある場合は、弁護士の力が必要になります。

弁護士は「法律のプロフェッショナル」として、売主・買主の個人間でも、不動産会社や司法書士でも対応できない問題を解決できます。また、不動産業務に強い弁護士であれば、売却手続きから登記・トラブル解決までをワンストップでサポートしてもらうことも可能です。

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13. よくある質問（FAQ）

Q1. 土地・戸建て・マンションで仲介手数料は変わりますか？

いいえ、仲介手数料の上限を定める計算式（売買価格×3%+6万円+消費税）は、物件の種類（土地・戸建て・マンション）によって変わりません。売買価格が同じであれば、手数料の上限額は同額です。

Q2. 仲介手数料以外の費用を請求されることはありますか？

通常の売却であれば、仲介手数料以外に特別な費用を請求されることはありません。ただし、売主が特別な広告（新聞折り込みや遠方への広告など）を依頼した場合や、低廉な空き家売却で特別な調査費用が発生した場合は、追加費用が生じることがあります。いずれも事前に説明と同意が必要です。

Q3. 売買契約が解約になっても仲介手数料を払わなければなりませんか？

売買が成立しなかった場合（解約になった場合）、原則として仲介手数料を支払う必要はありません。ただし、売主都合で解約した場合などに「実費の請求」として広告費等が請求されるケースがあります。契約書を事前によく確認することが大切です。

Q4. 仲介手数料の値引き交渉はできますか？

法律上の上限以下であれば交渉は可能です。ただし、値引きにより不動産会社の対応品質や販売活動への影響が出るリスクがあります。値引きの有無よりも、信頼できる不動産会社を選ぶことを優先させましょう。

Q5. 訳あり物件でも売れますか？仲介手数料はかかりますか？

訳あり物件は通常の仲介では売却が難しいケースも多いですが、専門の買取業者（ラクウルなど）に依頼すれば買取してもらえる可能性があります。買取の場合は仲介手数料が不要です。まずは無料査定を依頼してみましょう。

Q6. 相続した不動産を売りたいが、名義変更（相続登記）が済んでいません。どうすればいいですか？

2024年4月1日から相続登記が義務化されています。相続を知った日から3年以内に登記申請が必要で、正当な理由なく申請しない場合は10万円以下の過料の対象になる可能性があります。司法書士や弁護士に相談し、早めに対応することをおすすめします。権利関係が複雑な場合は弁護士法人ガイアへの相談も選択肢です。

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14. まとめと行動喚起（CTA）

この記事のまとめ

• 不動産売却の仲介手数料の上限は「売買価格×3%+6万円+消費税」（400万円超の物件）で、宅建業法で定められている
• 2024年7月の改正で800万円以下の空き家等は上限が33万円（税込）に引き上げられた
• 仲介手数料は売買成立時に発生する成功報酬で、成立しなければ原則不要
• 一般的な支払いタイミングは売買契約締結時と引き渡し時の2回払い
• 訳あり物件・空き家などは買取業者への直接売却が仲介手数料ゼロで確実
• 訳あり不動産買取専門店【ラクウル】（株式会社ネクサスプロパティマネジメント）は事故物件・再建築不可・相続物件など幅広く対応
• 法律問題・権利トラブルがある不動産は弁護士法人ガイアへの相談が心強い

次のステップ：あなたに合った売却方法を選ぼう

不動産を売却する際には、「仲介」「買取」「直接売買」などの方法があります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、自分の状況（物件の状態・急ぎの度合い・トラブルの有無など）に合った方法を選ぶことが重要です。

✅ 「できるだけ高く売りたい」「普通の物件」→ 信頼できる仲介業者に複数社査定を依頼

✅ 「訳あり・空き家・早急に手放したい」→ 訳あり不動産買取専門店【ラクウル】に無料査定依頼

✅ 「相続トラブル・法的問題がある」→ 弁護士法人ガイアへ初回無料相談

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【免責事項】本記事は情報提供を目的としており、法律的・税務的なアドバイスを提供するものではありません。実際の取引に際しては、不動産会社・弁護士・税理士などの専門家にご相談ください。記載の手数料・費用等は目安であり、個別の事情により異なる場合があります。

【主な参考URL】
・国土交通省「宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額」https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000036.html
・SUUMO 不動産売却ガイド https://suumo.jp/baikyaku/guide/entry/chukaitesuryo
・三井のリハウス「仲介手数料の相場はいくら？」https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0033/
・ラクウル公式サイト https://raku-uru.org/
・弁護士法人ガイア公式サイト https://www.gaia-law-office.jp/