不動産売却仲介・査定はどこに頼む？ミライアス無料査定！

「不動産を売りたいけれど、どの仲介会社に頼めばいいのか分からない」
「仲介手数料ってそもそもいくらかかるの？」
——そんな悩みを抱えていませんか？

 

マンション・戸建て・土地などの不動産売却は、多くの方にとって人生でそう何度も経験しないビッグイベントです。

しかも仲介業者選びを間違えると、売却価格が下がったり、売却までに何カ月もかかったりと、大きなロスが生じるケースもあります。

この記事では、不動産売却の仲介・査定をどこに頼むべきかについて、料金の相場比較や仲介業者のメリット・デメリットを分かりやすく解説します。さらに、透明性の高い新しい仲介の仕組みで注目されている「ミライアスのスマート仲介」についても詳しくご紹介します。

この記事を読み終えるころには、自分に合った不動産売却の方法と、安心して依頼できる業者の選び方が分かるようになるはずです。ぜひ最後までお読みください。

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1. 不動産売却の仲介とは？基本をおさらい

不動産仲介の仕組みをわかりやすく解説

 

不動産売却における「仲介」とは、売主と買主の間に不動産会社が入り、売買が成立するようサポートする取引形態です。不動産会社は物件の査定・広告掲載・内見対応・交渉・契約書作成・引き渡しまで、売却に関わるあらゆる手続きを担います。

仲介の流れは大きく以下のとおりです。

 

1. 不動産会社に査定依頼：物件の情報をもとに売却価格の目安を算出してもらう
2. 媒介契約の締結：仲介を依頼する不動産会社と契約を結ぶ
3. 売却活動の開始：各不動産ポータルサイトへの掲載・内見対応など
4. 買主との交渉・売買契約：条件が合えば契約締結
5. 引き渡し・決済：売買代金の受け取りと所有権移転

 

売却が成立した際、売主は不動産会社に「仲介手数料」を支払います。この手数料が、業者にとっての主な報酬です。

 

媒介契約の種類（専属専任・専任・一般）の違い

 

売主が不動産会社と結ぶ「媒介契約」には3種類あります。どれを選ぶかで、売却活動の進め方や業者の義務が変わります。

契約の種類	複数業者への依頼	自己発見取引	レインズ登録義務	活動報告頻度
専属専任媒介	不可	不可	5営業日以内	週1回以上
専任媒介	不可	可	7営業日以内	2週間に1回以上
一般媒介	可	可	義務なし	義務なし

それぞれの契約形態にはメリット・デメリットがあります。担当者との信頼関係や売却スピードの優先度に応じて選択することが大切です。

 

2. 不動産仲介手数料の相場と料金比較【早見表つき】

仲介手数料の法律上の上限はいくら？

 

不動産売却にかかる仲介手数料は、宅地建物取引業法（宅建業法）によって上限額が定められています。多くの不動産会社が上限額を請求するため、これが事実上の相場となっています。

 

売買価格が400万円を超える物件の仲介手数料（売主側）の計算式は以下のとおりです。

仲介手数料（上限）＝ 売買価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税

（出典：SUUMO 不動産売却の仲介手数料の相場 ／ 三井のリハウス 仲介手数料の相場）

売買価格別・仲介手数料の早見表

売買価格（税別）	仲介手数料の上限（税別）	仲介手数料の上限（税込10%）
1,000万円	36万円	39.6万円
2,000万円	66万円	72.6万円
3,000万円	96万円	105.6万円
4,000万円	126万円	138.6万円
5,000万円	156万円	171.6万円
7,000万円	216万円	237.6万円
1億円	306万円	336.6万円

 

※上記は売主側の手数料です。売買価格×3%＋6万円＋消費税（10%）で算出。（参考：アットホーム 仲介手数料の相場）

2024年7月の法改正で変わった点（800万円以下の空き家特例）

2024年7月1日より、宅地建物取引業法の改正が施行されました。
売買価格が800万円以下の低廉な宅地建物については、「低廉な空家等の媒介の特例」が適用され、仲介手数料の上限が一律30万円（税別）＋消費税（税込33万円）に引き上げられています。この特例は売主・買主の双方に適用されます。

 

（出典：売買の窓口 2024年7月から不動産売買の仲介手数料が改定）

仲介手数料以外にかかる費用

 

不動産売却では、仲介手数料以外にもいくつかの費用が発生します。代表的なものは以下のとおりです。

費用項目	目安	負担者
仲介手数料	売却価格×3%＋6万円＋消費税	売主
印紙税（売買契約書）	1,000円〜6万円（売却価格による）	売主・買主
抵当権抹消登記費用	1万〜2万円程度（司法書士報酬含む）	売主
譲渡所得税・住民税	利益に応じて（各種特例あり）	売主
ハウスクリーニング費用	3万〜15万円程度	売主（任意）

 

税金については条件によって各種控除・特例が使えるケースもありますので、税理士への相談を検討することをおすすめします。

3. 不動産売却の仲介業者を選ぶ際のメリット・デメリット

不動産仲介業者に依頼するメリット

 

1. 適正価格での売却を目指せる
   市場データや成約事例をもとに査定してもらえるため、相場に合った価格設定が可能です。
2. 買い手を広く集められる
   不動産ポータルサイト（SUUMO・HOME’S・アットホームなど）やレインズ（REINS）に掲載されるため、多くの購入希望者にアプローチできます。
3. 煩雑な手続きをワンストップで対応
   契約書類の作成・重要事項説明・ローン手続きのサポートなど、専門知識が必要な場面を任せられます。
4. 売却後のトラブルリスクを軽減
   宅建士が関与することで、契約内容の不備や引き渡し後のトラブルを防ぐための対策が取られます。

不動産仲介業者を利用するデメリット・注意点

 

1. 仲介手数料が高額になる場合がある
   売却価格が高いほど手数料も増えます。3,000万円の物件で約105万円（税込）が上限です。
2. 担当者の力量によって結果が変わる
   担当エージェントの営業力・知識・対応力によって、売却価格や成約スピードに差が出ることがあります。
3. 「囲い込み」リスクがある
   一部の業者は、手数料を多く得るために物件情報を他社に共有しない「囲い込み」を行うことがあります（詳しくは第5章で解説します）。
4. 内見対応の手間がかかる
   購入希望者が内見に訪れるたびに立ち会いや片付けが必要になる場合があります。

 

4. 仲介業者の種類と選び方のポイント

大手不動産会社 vs 中小・専門業者 vs 新興ベンチャー系

タイプ	主な特徴	向いているケース
大手不動産会社 （例：三井のリハウス、野村の仲介＋、東急リバブルなど）	知名度・ブランド力が高い。独自の顧客ネットワークを保有。全国展開。	知名度重視の方・幅広いエリアで売却を検討している方
地域密着型の中小業者	地元の成約事例や近隣情報に精通。個別対応が丁寧な場合が多い。	特定のエリアへの売却を考えている方
新興・ベンチャー系 （例：ミライアス）	テクノロジーを活用したDX営業・透明性の高い料金体系・スピード成約が特徴。囲い込みなしの片手型仲介。	早く・透明性ある取引で売却したい方・スマートな対応を求める方

失敗しない仲介業者の選び方 5つのポイント

1. 宅地建物取引士（宅建士）が対応するか確認する
   資格を持つ担当者が窓口になることで、専門知識に基づいた的確なアドバイスが受けられます。
2. 査定額の根拠を丁寧に説明してくれるか
   高額な査定額を提示するだけで、根拠があいまいな業者には要注意です。
3. 囲い込みをしない業者かどうか
   レインズへの登録確認や、他社からの問い合わせにオープンな姿勢かを確認しましょう。
4. 複数社に査定を依頼する（比較検討）
   一括査定サービスなどを活用して、少なくとも2〜3社の査定価格と対応を比べることが重要です。
5. 売却後の保証・アフターサポートの有無
   引き渡し後に設備の不具合などが発覚した場合の保証制度があると、売主・買主の双方が安心できます。

5. 知っておきたい「囲い込み」問題と片手仲介のメリット

「囲い込み」とは何か？売主が損をする仕組み

 

不動産売却において、売主が最も注意すべき慣習の一つが「囲い込み」です。

囲い込みとは、不動産会社が売主と買主の双方から手数料を得る「両手取引」を狙うため、意図的に物件情報を他社に共有しない行為を指します。

両手取引では、売主・買主の両方から仲介手数料（それぞれ「物件価格×3%＋6万円＋消費税」）を受け取れるため、不動産会社にとって利益が大きくなります。
一方、売主にとっては買主候補が限られることで、売却スピードの低下や売却価格の低下につながるリスクがあります。

2025年1月から国土交通省が囲い込みを確認した場合に是正指示処分の対象とする規制が強化されましたが、消費者自身が注意することも引き続き重要です。

（参考：不動産競売流通協会（FKR） ／ SUUMO 不動産売却の仲介手数料）

片手型仲介が売主にとって有利な理由

 

囲い込みが起きない「片手型仲介」では、不動産会社は売主または買主の一方からのみ手数料を受け取ります。そのため、他社の買主候補にも広くアプローチでき、結果的にマッチング機会が最大化します。

• より多くの購入希望者にアプローチできる
• 競争原理が働くことで、より高い売却価格が期待できる
• 売却期間の短縮につながりやすい

こうした「囲い込みなし×片手型報酬」の仕組みを業

界に先駆けて導入しているのが、次章で紹介する「ミライアスのスマート仲介」です。

6. ミライアスの「スマート仲介」とは？特徴を徹底解説

ミライアス株式会社の概要

ミライアス株式会社は、2018年10月に設立された東京・渋谷区に本社を置く不動産会社です。代表取締役の山本健司氏は、大手不動産会社（東急リバブル・ソニー不動産〈現SREホールディングス〉）でトップ実績を積んだのち、「真のお客様主体の不動産取引を実現する」という理念のもとミライアスを創業しました。

「不動産テクノロジー（DX）」と「透明性のある仕組み」を掛け合わせた独自のサービス「スマート仲介」で、不動産業界の悪しき慣習を打破することを目指しています。

 

（参考：ダイヤモンド不動産研究所 ／ リビンマッチ ミライアスの口コミと評判）

「スマート仲介」の4つの柱

① 完全片手型報酬仲介（囲い込みなし）

ミライアスでは、どのような取引形態であっても仲介手数料は1つの取引につき合計「片手分」のみです。囲い込みを行うインセンティブがなく、他社顧客を含む幅広い買主候補にアプローチできます。これにより、マッチング機会が最大化し、より良い条件での売却が期待できます。

 

② 360°VR内見サービス

 

購入希望者が自宅にいながら物件を疑似体験できる「360°VR内見」を全物件に導入しています。これにより、実際に足を運ぶ内見者は本気で検討している方に絞られ、売主の内見対応の負担が大幅に軽減されます。また、遠方在住の購入希望者にもアプローチできるため、買主候補が広がります。

③ 無料の建物・設備検査＆保証（ミライの売買あんしんサポート）

一級建築士による建物設備検査報告書の作成と、売却後の建物・設備の修補費用保証（最大750万円）を無料で提供しています（適用条件あり）。買主にとって「安心して購入できる」という付加価値が生まれることで、物件が売りやすくなります。また、検査適合住宅は税制上の特例（住宅ローン控除の適用など）を受けられる場合があり、不動産価値の向上にもつながります。

④ プロエージェントによるワンストップサービス

ミライアスの全エージェントは宅地建物取引士の資格を保有しています。査定・販売計画の立案・契約業務・引き渡しまで、一人のプロが一貫してサポートするワンストップ体制です。さらに、提携する弁護士・税理士による無料相談サービスも利用できます。

日本マーケティングリサーチ機構の調査で3部門受賞

2020年9月期の調査において、ミライアスの「スマート仲介」は「信頼できる不動産仲介会社」「スピード感ある不動産仲介会社」「安心の保証付き不動産売却サービス」の3部門でNo.1に選ばれています。

（出典：PR TIMES ミライアス プレスリリース ／ ※本調査は個人のブランドに対するイメージを元にしたアンケートです。効果・優位性を保証するものではありません。）

メディア掲載実績

 

ミライアスはダイヤモンド不動産研究所・Yahoo!ニュース・東洋経済・日経クロステック・東京新聞・テレビ・ラジオなど多数のメディアに掲載されており、不動産業界で注目を集めています。

（参考：ダイヤモンド不動産研究所 記事）

7. ミライアス スマート仲介の料金・費用について

スマート仲介の料金体系

 

ミライアスのスマート仲介では、どのような取引形態であっても手数料は1取引につき合計「片手分」のみです。

取引形態	売主の負担	買主の負担	備考
ミライアスが両方を仲介する場合	物件価格×3%＋6万円＋消費税	物件エスクロー調査費用（3万円＋消費税）のみ	買主の仲介手数料は無料
他社が買主を仲介する場合（片手仲介）	物件価格×3%＋6万円＋消費税	他社への仲介手数料	他社との共同仲介を推奨

（出典：ダイヤモンド不動産研究所 ミライアス記事）

※ご成約の際には別途、不動産調査費用3万円（税別）が発生します。また、売却が成立しない場合は仲介手数料は発生しません（成功報酬型）。詳細な費用については必ずミライアス公式サイトまたは担当者にご確認ください。

無料で提供されるサービス一覧

サービス内容	費用
360°VR内見（全物件対応）	無料
一級建築士による建物設備検査報告書	無料
建物・設備修補保証（最大750万円）	無料（適用条件あり）
提携弁護士・税理士への無料相談	無料
AI査定・不動産調査	無料（査定のみの場合）
代表著書「初めてでも損をしない不動産売却のヒケツ」プレゼント	無料（申込者限定）

※各サービスの適用条件・詳細は公式サイトまたはご担当エージェントにご確認ください。

8. ミライアス スマート仲介のメリット・デメリット

メリット

1. 囲い込みなしでマッチング機会が最大化する
   各不動産ポータルサイトへの掲載＋囲い込みなしの片手型仲介により、広範な購入希望者に物件情報が届きます。早期成約の可能性が高まります。
2. 全エージェントが宅建士保有のプロ対応
   専門知識を持つプロエージェントが担当するため、査定から引き渡しまで信頼性の高いサポートを受けられます。
3. 360°VRで内見対応の負担を軽減
   質の高い買主候補を絞り込むことができ、不要な内見数を削減できます。遠方の購入希望者にもアプローチ可能です。
4. 最大750万円の無料保証で「買いやすく・売りやすい」環境を実現
   買主の安心感が高まることで、物件の訴求力が上がります。結果として売却価格の維持・向上につながります。
5. 弁護士・税理士との無料相談で相続・離婚など複雑なケースにも対応
   専門家との連携により、複雑な事情を抱えた売却も安心して進められます。
6. 売出乖離率4.5%（2024年12月末時点・過去半年間の実績）
   売出し価格と成約価格の差が小さく、希望に近い価格での売却が期待できます。

 

デメリット・注意点

1. 対応エリアが首都圏に限定されている
   現在の対応エリアは東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県です。首都圏以外の物件には対応していません。
2. 大手不動産会社ほどの知名度がない
   2018年創業の比較的新しい会社であるため、認知度という点では大手に劣る面もあります。ただし、多数のメディア掲載や高い顧客評価が実績の裏付けとなっています。
3. 無料サービスには適用条件がある
   建物保証などの無料サービスは、すべての物件に自動適用されるわけではなく、一定の条件を満たす必要があります。詳細は事前に確認が必要です。

9. ミライアス利用者の声・口コミ

実際にミライアスのスマート仲介を利用した方の声（Google口コミ・各サイトより引用・要約）を紹介します。

「相続した空き家の売却仲介をお願いしました。媒介契約から3カ月程度で、当初の査定額よりも高く買主様と契約できました。担当エージェントさんに各種の相談事に真摯に対応いただき、感謝しています。」

（Google口コミより要約 ／ 出典：リビンマッチ）

「マンション売却と戸建て購入の両方でお世話になりました。売却では、募集開始から2週間程度で申し込みをいただけました。大手不動産会社と変わらない広告効果を実感しました。また、担当者がとても誠実で丁寧にご対応いただき、最後まで安心して取引できました。」

（Google口コミより要約 ／ 出典：リビンマッチ）

「大手の不動産会社にも査定してもらいましたが、説明がわかりやすく丁寧で、しつこいセールスがなかったミライアスさんに決めました。売り出して1週間で買い手の方が出まして、その後もスムーズで良いお取引ができました。」

（Google口コミより要約 ／ 出典：不動産の売却サービス比較サイト）

不動産早く高く売れるミライアス

10. 不動産売却の流れとミライアスのサポート内容

売却開始から引き渡しまでのステップ

1. 無料査定の依頼
   ミライアス公式サイトまたは電話・メールで査定を依頼します。AI査定に加え、プロエージェントが市場データをもとに丁寧に査定を行います。すぐに売るつもりがない方でも、まずは査定だけ依頼することが可能です。
2. 面談・売却戦略のご提案
   オンライン（ビデオ通話）または対面で担当エージェントと面談します。競合物件や市場感も考慮した販売戦略を提案してもらえます。
3. 媒介契約の締結
   売却条件に納得できたら媒介契約を結びます。専任媒介・専属専任媒介など、状況に合わせて相談の上決定します。
4. 建物検査・VR撮影・各ポータルサイトへの掲載
   一級建築士による建物検査、360°VR撮影が実施され、SUUMO・HOME’S・アットホームなどの各不動産ポータルサイトとレインズへ掲載されます。
5. 内見対応・買主との交渉
   内見希望者の対応はプロエージェントが行います。購入申し込みが入ったら条件交渉をサポートします。
6. 売買契約の締結
   契約書の作成・重要事項説明など、宅建士が法的要件を満たした形で進めます。
7. 引き渡し・決済
   残代金の受け取りと所有権移転登記を行います。住み替えのスケジュールに合わせた調整も可能です。

住み替え（買い替え）にも対応

 

ミライアスでは、売却と購入（住み替え）の両方をワンストップでサポートします。売却タイミングと購入タイミングの調整など、住み替えに特有の悩みも専任のエージェントが一貫してサポートします。住み替えの諸費用がお得になるプランもあるため、買い替えを検討している方はぜひ相談してみてください。

 

相続・離婚など複雑な事情にも対応

 

相続で空き家になった実家の売却、離婚に伴う財産分与での売却など、特殊な事情を抱えた売却にも、提携弁護士・税理士との連携により対応可能です。こうしたケースでは一般的な不動産会社では対応しきれない場面もありますが、ミライアスでは法的・税務的なサポートも含めたワンストップ体制が整っています。

 

11. こんな方にミライアスのスマート仲介はおすすめ

 

以下に当てはまる方には、ミライアスのスマート仲介が特に向いているといえます。

• ✅ できるだけ早く売却したい方（平均成約日数33日のスピード成約実績あり）
• ✅ 高値での売却にこだわりたい方（売出乖離率4.5%の実績）
• ✅ 囲い込みのない透明な取引を求める方
• ✅ 内見の手間を減らしたい方（360°VRで効率的な集客）
• ✅ 売却後の保証・安心感を重視する方（最大750万円の無料保証）
• ✅ 相続・離婚など複雑な事情がある方（弁護士・税理士との無料相談）
• ✅ 住み替えを検討している方（売却と購入のワンストップ対応）
• ✅ 東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の物件を売却したい方

 

逆に、首都圏以外の物件や、地域密着型の業者との付き合いを特に重視する方には、地元の中小業者との比較検討もおすすめします。

 

12. 不動産売却査定の依頼から成約までのステップ

まず「査定」から始めよう！初めてでも安心の流れ

 

不動産売却を考え始めたら、まずは無料査定の依頼から始めることが大切です。「まだ売るかどうか決めていない」「相場だけ知りたい」という段階でも、ミライアスでは気軽に査定だけ依頼することができます。

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ステップ1：複数社に査定依頼して比較する

1社だけに査定を依頼すると、その価格が適正かどうか判断が難しいことがあります。ミライアスを含む複数の会社に査定を依頼し、価格・対応・サービス内容を比較することで、自分に合った選択ができます。

 

ステップ2：担当エージェントと面談して売却戦略を確認する

 

査定価格の根拠や、売却活動の具体的なプラン（ポータルサイト掲載・VR撮影・保証制度の活用など）を確認しましょう。「なぜこの価格なのか」「どういう順番で進めるのか」を丁寧に説明してくれる業者を選ぶことが重要です。

 

ステップ3：媒介契約の種類を慎重に検討する

 

専任媒介か一般媒介かは、売却状況によって最適な選択が変わります。売却スピードを重視するのか、複数業者に幅広く依頼したいのかなどを踏まえて判断しましょう。

ステップ4：契約後は定期的な活動報告を確認する

 

媒介契約締結後は、担当者からの活動報告（内見件数・問い合わせ状況など）を定期的に確認しましょう。報告が少ない・内容が薄い場合は、担当者に積極的に確認することが大切です。

一般的な不動産売却にかかる期間の目安

フェーズ	一般的な期間の目安	ミライアスの目安
査定〜媒介契約締結	1〜2週間	1〜2週間
媒介契約〜売買契約	1〜3カ月以上	平均成約日数33日（実績）
売買契約〜引き渡し	1〜3カ月程度	売主・買主の引越しスケジュール次第

 

※ミライアスの平均成約日数はセールスポイントとして提示されている数値です。物件の状況・市況・エリアによって異なります。詳細はミライアス公式サイトをご確認ください。

13. まとめ

この記事のポイントをおさらい

• 不動産売却の仲介手数料は法律で上限が決まっており、売買価格×3%＋6万円＋消費税が相場
• 「囲い込み」は売主にとって不利になる慣習で、2025年からより厳しく規制されている
• 仲介業者選びのポイントは「宅建士対応か」「囲い込みをしないか」「保証サービスの有無」など
• ミライアスの「スマート仲介」は、完全片手型報酬仲介・360°VR内見・最大750万円の無料保証・プロエージェント対応を掛け合わせた新しい仲介サービス
• 売出乖離率4.5%、平均成約日数33日という実績を持ち、早く・高く・安全な売却を目指している
• 相続・離婚など複雑な事情がある方にも、弁護士・税理士との連携でワンストップ対応が可能
• 対応エリアは東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県

不動産売却は、業者選びひとつで結果が大きく変わります。「どこに頼んでも同じだろう」と思って慌てて決めてしまうと、後悔につながることもあります。まずは複数社への無料査定依頼から始め、ご自身にとって最も信頼できる業者を慎重に選びましょう。

透明性の高い仕組みと確かな実績で不動産売却をサポートするミライアスのスマート仲介を、ぜひ候補の一つとして検討してみてください。

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参考・出典URL一覧

• ミライアス株式会社 公式サイト（スマート仲介売却）
• ダイヤモンド不動産研究所 「ミライアスが平均29日で売却できる理由」
• ダイヤモンド不動産研究所 「ミライアス」に不動産売却を頼んでいい？
• PR TIMES ミライアス 日本マーケティングリサーチ機構3部門No.1
• リビンマッチ ミライアスの口コミと評判を調査
• SUUMO 不動産売却の仲介手数料の相場
• アットホーム 仲介手数料の相場と計算方法
• 三井のリハウス 仲介手数料の相場
• 不動産競売流通協会（FKR）不動産売却の手数料はいくら？
• 売買の窓口 2024年7月から不動産売買の仲介手数料が改定
• LIFULL HOME’S ミライアス株式会社の評判
• 城都不動産 ミライアスのスマート仲介の評判・口コミ

※本記事はPR（広告）を含みます。記載の数値・実績・サービス内容は執筆時点（2026年5月）の情報をもとにしており、最新情報はミライアス公式サイトにてご確認ください。仲介手数料・税金などの費用については、個別の状況により異なります。不動産取引に関しては、必ず資格を持つ専門家にご相談ください。