「親から相続した実家が空き家になってしまった」
「転居で使わなくなった家をどう処分すればいいかわからない」——そんな悩みを抱えていませんか？
空き家を所有し続けると、固定資産税・管理費・修繕費といったコストが毎年かかるだけでなく、放置すれば「特定空家」に指定されてさらに税負担が増えるリスクもあります。
この記事では、空き家を売却するときにかかる費用の相場・売却の流れ・仲介と買取の違い・節税できる特例までを徹底解説します。さらに、仲介手数料ゼロ・自社買取でスピード現金化を実現する「ラクウル」についても詳しくご紹介します。
「早く・確実に・なるべく費用をかけずに空き家を手放したい」という方は、ぜひ最後までお読みください。
【この記事でわかること】
- 空き家を売却すべき理由と放置リスク
- 売却方法（仲介・買取・更地化など）のメリット・デメリット比較
- 売却にかかる費用の種類と相場（一覧表）
- 空き家売却の流れ（ステップ別）
- 売却前の注意点・準備事項
- 使える税金特例（最大3,000万円控除）
- 買取専門「ラクウル」の特徴と活用方法
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空き家を放置するリスク｜早めに売却を検討すべき理由
「いつか売ろう」と思いながら空き家を放置していると、気づかないうちに損失が積み重なっていきます。具体的にどのようなリスクがあるのか確認しましょう。
毎年かかる固定資産税・維持費の負担
誰も住んでいない空き家でも、所有している限り毎年固定資産税が課税されます。
土地・建物ともに基本税率は課税標準額の1.4%です。さらに都市計画区域内であれば都市計画税（最大0.3%）も上乗せされます。
建物がある土地は「住宅用地の軽減措置」により固定資産税が最大6分の1に抑えられていますが、後述する「特定空家」に指定されるとこの軽減が解除され、実質的に最大4倍程度に増税されます。（出典：タウンライフ 空き家売却ガイド）
固定資産税以外にも、草刈り・清掃といった定期管理費用、火災保険料、雨漏りや外壁劣化に伴う修繕費など、年間数十万円に上るケースも珍しくありません。
建物の老朽化による資産価値の下落
空き家は誰も住んでいないため、換気不足・湿気・害虫などにより一般住宅より老朽化が速く進みます。特に木造住宅は空き家状態が続くと急速に傷みやすく、放置すればするほど売却価格が下がっていきます。
不動産の価値は築年数によって大きく左右されます。売却を検討するなら、一日でも早く動き出すことが損をしないためのポイントです。（出典：タウンライフ 空き家売却ガイド）
特定空家・管理不全空家に指定されるリスク
老朽化が進んだ空き家には「空家対策特別措置法」に基づき、自治体から「特定空家」や「管理不全空家」に指定される可能性があります。
指定されると行政から修繕・解体の指導が入り、所有者が応じない場合は自治体が強制的に解体し、費用を所有者に請求することができます。さらに固定資産税の軽減措置が解除されることも大きな痛手です。（出典：タウンライフ 空き家売却ガイド）
近隣トラブル・賠償責任のリスク
空き家を放置すると、倒壊・不審者の侵入・放火・害虫発生など、近隣住民に迷惑をかけるリスクが高まります。火災が発生して近隣に被害が出た場合、所有者に損害賠償責任が問われる可能性もあります。
空き家はただ持っているだけでリスクが増し続ける「負の資産」になりかねません。できるだけ早めに売却か活用を検討することが賢明です。
空き家の売却方法を徹底比較｜仲介・買取・更地化の違い
空き家の売却方法は大きく分けて4つあります。それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、自分の状況に合った方法を選ぶことが大切です。
①仲介（不動産会社に依頼して買主を探す）
仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、売却活動（広告・内覧・交渉）を代行する最もオーソドックスな方法です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 売却価格 | 市場価格に近い価格を狙える |
| 売却期間 | 3〜6ヶ月程度（場合によって1年以上かかることも） |
| 仲介手数料 | 売却価格の3〜3.3%＋6万6,000円（消費税込）が上限 |
| 契約不適合責任 | 売主に責任が残る |
| こんな人向け | できるだけ高く売りたい・時間に余裕がある |
仲介では売却価格を高めに設定できる可能性がある一方、売れるまでの期間が読めず、その間も維持費・固定資産税がかかり続けます。また、引き渡し後に隠れた欠陥が発覚した場合、売主が「契約不適合責任」を問われるリスクもあります。（出典：空き家売却で失敗しないための注意点｜en-reform.com）
②不動産会社による買取（業者に直接買い取ってもらう）
買取とは、不動産会社が買主として直接物件を購入する方法です。一般の買主を探す必要がなく、スピーディーな売却が可能です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 売却価格 | 市場価格の7〜8割程度が目安 |
| 売却期間 | 1〜2ヶ月程度で現金化可能 |
| 仲介手数料 | 不要（直接取引のため） |
| 契約不適合責任 | 免除されることが多い |
| こんな人向け | 早く現金化したい・費用をかけたくない・リフォームなしで売りたい |
買取は価格が仲介より下がる傾向がありますが、リフォーム不要・仲介手数料ゼロ・売却後の責任免除など、諸費用を合わせて考えると実質的な手取りが仲介と大きく変わらないケースも多いです。（出典：空き家は売却できる！｜イエウール）
③古家付き土地として売却
建物をそのまま残した状態で「古家付き土地」として売り出す方法です。解体費用をかけずに売却でき、買主が自分でリフォームしたい場合などに需要があります。ただし買い手が限られ、売却活動中も建物の管理が必要です。
④更地にして売却
建物を解体し、土地のみを売却する方法です。買主が建てたい建物をすぐに着工できるため需要は高くなりやすい反面、解体費用（一般的に100万円以上）がかかります。また更地にすると住宅用地の軽減措置が外れ、固定資産税が上がる点も注意が必要です。（出典：空き家は売却できる！｜イエウール）
売却方法の選び方まとめ
| 状況 | おすすめの売却方法 |
|---|---|
| 築20年以内・状態が良い | 仲介（中古住宅として売却） |
| 築20年以上・古家 | 古家付き土地 or 買取 |
| 劣化が激しい・倒壊リスクあり | 更地化して売却 or 買取 |
| とにかく早く売りたい | 買取（最短数週間で現金化） |
| 費用をかけたくない | 買取（仲介手数料・リフォーム費用不要） |
空き家の売却にかかる費用の相場一覧｜見落とし注意の諸経費
空き家を売却する際には、売却価格から差し引かれる各種費用があります。事前に把握しておかないと「思ったより手元に残らなかった」ということになりかねません。
売却時にかかる主な費用の一覧表
| 費用の種類 | 相場・目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格の3〜3.3%＋6万6,000円（消費税込）が上限 | 買取の場合は不要 |
| 印紙税 | 売買契約書の金額によって異なる（例：1,000万円超〜5,000万円以下は2万円） | 売買契約書に貼付 |
| 登録免許税（抵当権抹消） | 不動産1件につき1,000円 | 住宅ローンが残っている場合に必要 |
| 司法書士報酬 | 3万〜10万円程度 | 抵当権抹消・所有権移転登記など |
| 譲渡所得税・住民税 | 譲渡益に応じて課税（所有5年超：税率20.315% / 5年以内：39.63%） | 特例適用で大幅軽減可 |
| 解体費用（更地化の場合） | 木造：3〜5万円/坪程度（30坪なら90〜150万円程度） | 構造・面積・立地によって変動 |
| 家財・廃棄物撤去費用 | 10〜50万円程度 | 業者によって大きく差がある |
| 測量・境界確定費用 | 30〜60万円程度 | 境界が不明な場合に必要 |
| ハウスクリーニング費用 | 5〜20万円程度 | 仲介売却時に必要な場合あり |
仲介と買取で「手取り額」はどう変わる？
たとえば査定価格が1,500万円の空き家を売却する場合を比較してみましょう。
| 項目 | 仲介の場合 | 買取（ラクウルなど）の場合 |
|---|---|---|
| 売却価格（目安） | 1,500万円 | 1,050〜1,200万円（市場価格の7〜8割） |
| 仲介手数料 | ▲56.1万円（上限） | 0円 |
| リフォーム・クリーニング | ▲20〜50万円（必要な場合） | 0円（原則不要） |
| 売却期間中の維持費 | ▲数万〜数十万円 | 最小限 |
| 契約不適合責任 | 売主に残る | 免除（安心） |
| 実質手取り（目安） | 約1,370〜1,420万円 | 約1,050〜1,200万円 |
※上記はあくまで一例です。物件の状態・立地・税金の有無などによって異なります。
価格差はあるものの、仲介では売却期間が長引くほど維持費や機会損失も積み上がります。買取は価格面では下がる一方、手続きのスピード・安心感・諸費用ゼロという大きなメリットがあります。
空き家売却の流れ｜ステップ別に解説
空き家を売却するまでのおおまかな流れを把握しておくと、スムーズに手続きを進められます。仲介の場合と買取の場合で多少の違いはありますが、基本的な流れは以下の通りです。
STEP1：物件の状況確認・書類の準備
売却活動を始める前に、以下の点を確認・準備しておきましょう。
- 名義の確認・相続登記：所有者が亡くなっている場合は相続登記が必要。2023年4月より義務化されました。（出典：空き家売却の注意点｜en-reform.com）
- 境界の確認：土地の境界が不明な場合は法務局で地積測量図・公図を取得するか、土地家屋調査士に依頼します。
- 抵当権の確認：住宅ローンの残債がある場合は抵当権抹消登記が必要です。司法書士に相談しましょう。
- 書類の収集：建物図面・固定資産税納税通知書・リフォーム履歴などを準備しておくとスムーズです。
STEP2：不動産査定を依頼する（無料）
売却価格の目安を把握するために、不動産会社や買取業者に査定を依頼します。査定は無料で行っているケースがほとんどです。
相場を自分でも把握しておくことが重要です。国土交通省の「土地総合情報システム」を活用すると実際の成約価格（取引価格）を調べることができます。
複数社に査定を依頼することで、相場感を掴みやすくなります。
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STEP3：売却方法・業者を決定する
査定結果と自分の状況（売却期間・手残り優先か早さ優先か）を照らし合わせて、仲介か買取かを選択します。
仲介の場合は媒介契約（一般・専任・専属専任の3種類）を締結し、売却活動を開始します。買取の場合は買取価格に合意次第、契約に進みます。
STEP4：売買契約の締結
買主（または買取業者）との価格交渉が成立したら、売買契約を締結します。契約書に印紙を貼付し、手付金を受領します。
STEP5：引き渡し・決済
残代金の支払いと同時に、物件の鍵や各種書類を引き渡します。所有権移転登記の手続きも同日に行うのが一般的です。
STEP6：確定申告（必要な場合）
売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合は、翌年の確定申告が必要です。ただし、後述する「3,000万円特別控除」などの特例を使えば税負担を大幅に軽減できる場合があります。
空き家売却前に必ず確認しておきたい注意点
自己判断でリフォーム・解体しない
売却前に「少しきれいにしてから売ろう」と自己判断でリフォームしても、利便性が低いエリアでは売れる保証がなく、リフォーム費用がまるまる無駄になるリスクがあります。
同様に、解体も慎重な判断が必要です。更地にすることで固定資産税の軽減措置が外れ、税負担が増える場合もあります。リフォームや解体の判断は、必ず不動産会社や買取業者に相談してから行いましょう。（出典：空き家売却の注意点｜en-reform.com）
再建築不可の土地かどうか確認する
古い物件では、現行の建築基準法を満たしていない「再建築不可」の土地が存在します。このような土地は建物を解体すると新たに建物を建てられないため、土地の価格が大幅に下がります。解体前に必ず役所や専門家に確認しましょう。（出典：空き家は売却できる！｜イエウール）
売却価格を適切に設定する
価格設定が高すぎると売れ残り、低すぎると損をします。以下の要素を参考に適切な価格を設定しましょう。
- 周辺の類似物件の成約価格（国土交通省 土地総合情報システム参照）
- 物件の築年数・状態・設備の状況
- 立地条件（交通アクセス・周辺環境）
特に築年数が古く老朽化した空き家は、相場より大幅に低い価格設定になるケースがある点を理解しておきましょう。（出典：空き家売却の注意点｜en-reform.com）
共有名義・相続人が複数いる場合
空き家が複数の相続人による共有名義の場合、全員の同意なく売却はできません。事前に相続人全員で話し合いを行い、合意を形成してから売却手続きを進めましょう。
空き家売却にかかる税金と「3,000万円特別控除」の特例
譲渡所得税とは
空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税が課税されます。税率は以下の通りです。
| 所有期間 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63% |
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.315% |
※相続で取得した不動産は、被相続人（亡くなった方）の取得時期・取得費を引き継ぎます。
相続した空き家には「3,000万円特別控除」が使える
相続によって取得した空き家（被相続人居住用財産）を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。これを「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。
主な適用要件（出典：国税庁 No.3306）：
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）
- 区分所有建物（マンションなど）でないこと
- 相続開始直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 相続後に事業・貸付・居住の用に供されていないこと
- 売却時に一定の耐震基準を満たすか、建物を解体して更地にしていること
※令和6年1月1日以降の譲渡で、相続人が3人以上の場合は控除額が最大2,000万円になります。（出典：国税庁 No.3306）
この特例を活用すれば、売却益が3,000万円以下であれば税金がゼロになる可能性もあります。要件が複雑なため、税理士や税務署に事前に確認することをおすすめします。
相続登記の義務化も忘れずに
2023年4月1日から相続登記が義務化されました。相続で取得した不動産は、相続を知った日から3年以内に名義変更（相続登記）を行わないと10万円以下の過料が科される場合があります。売却前に必ず登記の状況を確認しましょう。
空き家・中古戸建の買取専門「ラクウル」とは｜仲介手数料ゼロで安心売却
「とにかく早く・費用をかけずに空き家を手放したい」という方に注目してほしいのが、空き家・中古戸建の買取専門店「ラクウル」です。
ラクウルが選ばれる5つの理由
① 仲介手数料が一切かからない（自社買取）
ラクウルは仲介業者を介さない自社買取を行っているため、仲介手数料が完全に無料です。通常の仲介売却では売却価格の3〜3.3%＋6万6,000円（上限）の手数料が発生しますが、ラクウルではその費用が一切かかりません。
② スピード買取・現金化が実現できる
ラクウルは自社で査定から買取まで完結するため、最短数週間〜1〜2ヶ月程度での現金化を実現しています。「来年の固定資産税の前に売りたい」「相続人への現金分配を急いでいる」といった方にも対応可能です。
③ 売却後は一切の責任なし
ラクウルへの売却後は、売主様は物件に関する一切の責任を負いません。仲介売却では引き渡し後も「契約不適合責任」として隠れた欠陥に対する責任が残ることがありますが、ラクウルではそのリスクがなく安心してお取引いただけます。
④ リフォーム・片付けなしでOK・ワンストップ対応
ラクウルでは、売却に際してリフォームや家財の撤去を自分で行う必要はありません。買取以外の対応もすべてラクウルがワンストップで対応するため、お忙しい方でもスムーズなご売却が可能です。
⑤ 全国対応・リフォーム〜賃貸管理〜再販まで一貫体制
ラクウルはリフォーム・賃貸管理・再販まで自社グループで一貫して手がけているため、どんな物件にも価値を見出し、適正価格での買取が可能です。日本全国の空き家・中古不動産を取り扱っており、地方の物件でもご相談いただけます。
ラクウルの「30秒カンタン無料AI査定」が便利
ラクウルでは1,657,555件（2026年6月時点）の不動産取引履歴をもとにした無料AI査定を提供しています。都道府県・市区町村・築年数・土地面積を入力するだけで、物件の市場価格の目安がすぐに確認できます。
「まずは相場だけ知りたい」という方も、査定は完全無料・匿名でお試しいただけます。
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空き家・中古戸建ての買取専門【ラクウル】
仲介手数料0円・最短翌日査定・全国対応
ラクウルの買取の流れ
- 無料AI査定 or メール・LINE相談：物件情報を入力するだけでスピード査定。疑問点はLINEやメールでも気軽に相談できます。
- 現地訪問・詳細査定：ラクウルのスタッフが物件を直接確認し、詳細な買取価格を提示します。
- 売買契約の締結：価格に合意いただいたら契約を締結します。
- 引き渡し・現金化：契約から最短数週間〜数ヶ月で現金化。引き渡し後は一切の責任不要です。
仲介と買取どちらを選ぶべき？状況別の判断基準
「できるだけ高く売りたいから仲介が良いのでは？」と思う方は多いですが、状況によっては買取の方がトータルで有利になる場合があります。
買取（ラクウルなど）が向いているケース
- 築年数が古く（築20年以上）、買い手が付きにくい物件
- 老朽化・劣化が進んでいる物件
- 遠方にあり管理が困難な物件
- 相続人が複数いて早期に現金化・分配が必要
- 売却にかかる諸費用を最小限に抑えたい
- 引き渡し後のトラブルリスクをなくしたい
- リフォームや片付けの手間をかけたくない
仲介が向いているケース
- 築年数が浅く（築20年以内）状態が良い物件
- 人気エリアにあり、一般の買い手が付きやすい物件
- 売却期間に余裕があり、できるだけ高い価格で売りたい
「高く売れる」は必ずしも「手元に多く残る」ではない
仲介では売値は高くなる可能性がある一方、仲介手数料・リフォーム費・維持費・売却期間中の税金といったコストが積み重なります。
買取では売値は市場価格より低めですが、仲介手数料ゼロ・リフォーム費用ゼロ・最短での売却で、結果的にトータルの手取りが大きく変わらないケースも多いです。
特に築古・遠方・状態の悪い空き家は、仲介では買い手がつかずに長期間売れ残るリスクが高く、その間も維持費と税金が発生し続けます。早期に買取を選択することが合理的な判断といえるでしょう。
空き家売却のよくある疑問Q&A
Q. 空き家をそのまま（現状のまま）売ることはできますか？
A. はい、可能です。特に買取業者（ラクウルなど）であれば、リフォームや片付けをしなくても現状のまま買い取ってもらえるケースがほとんどです。仲介の場合も「現状渡し」として売り出すことは可能ですが、状態が悪い場合は価格交渉が入りやすくなります。
Q. 空き家の売却で損をしないためにはどうすればいいですか？
A. まず複数の不動産会社・買取業者に査定を依頼して相場を把握することが重要です。また、売却を先延ばしにすると維持費・固定資産税・資産価値低下というトリプルパンチを受けるため、早めに動き出すことが損をしない最大のポイントです。
Q. 空き家バンクで売却する方法もありますか？
A. はい。自治体が運営する空き家バンクに登録して売却する方法もあります。主に地方の物件で利用されており、移住希望者などに向けて広報してもらえます。ただし、成約まで時間がかかるケースも多く、都市部では活用事例が少ない傾向があります。
Q. 相続した空き家で税金の特例は使えますか？
A. 一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）の特例」により、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。旧耐震基準（昭和56年5月31日以前建築）の物件が対象の中心です。要件が複雑なため、必ず税理士や税務署に相談のうえご活用ください。（出典：国税庁 No.3306）
Q. 空き家の査定は無料ですか？
A. はい、無料です。ラクウルでは30秒で完了する無料AI査定を提供しており、費用は一切かかりません。まずは気軽に査定を試してみることをおすすめします。
Q. 遠方にある実家の空き家でも売却できますか？
A. はい。ラクウルは日本全国の空き家・中古不動産を取り扱っています。遠方の物件でも、まずはオンライン・電話・LINE・メールでご相談いただけます。
まとめ｜空き家の売却は「早め」と「専門家への相談」がカギ
今回の記事では、空き家を売却する際の費用・方法・流れ・税金特例について解説しました。重要なポイントをまとめると以下の通りです。
- 空き家を放置すると、固定資産税・維持費・老朽化・特定空家指定などのリスクが増大する
- 売却方法は「仲介」「買取」「古家付き土地」「更地化」の4つ。状況に合った方法を選ぶことが重要
- 売却にかかる費用は仲介手数料・印紙税・登記費用・税金など複数あり、事前の把握が欠かせない
- 買取は価格が低めの一方、仲介手数料ゼロ・スピード売却・責任免除という大きなメリットがある
- 相続した空き家には「3,000万円特別控除」など使える税優遇措置がある
- 名義変更・境界確認・抵当権抹消などの準備を売却前に行っておく必要がある
空き家の売却は「いつか動こう」と先延ばしにするほど損をしやすい性質があります。まずは無料査定から始めて、売却の見通しを立てることをおすすめします。
✅ 「空き家どうしよう…」とお悩みなら、まずラクウルへ無料相談を
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